Drepturi și obligații ale chiriașilor în 2020. Tot ceea ce trebuie să știi dacă stai în chirie

Închirierea unei locuințe a reprezentat dintotdeauna cea mai bună soluție pentru cei care nu doresc să se stabilească într-un anumit loc sau care, pur și simplu, nu doresc să investească în achiziționarea unui spațiu pentru locuit. Totuși, câți dintre aceștia își cunosc drepturile și obligațiile?

Dar mai ales, câți dintre aceștia cunosc importanța încheierii unui contract de închiriere și înregistrarea lui la organele fiscale? Pe principiul „las-o, bă, ca merge așa!” riscăm să fim supuși abuzurilor și să nu mai beneficiem de drepturile conferite de lege.

Părțile și obiectul contractului de închiriere

Contractul de închiriere (locațiune) este un contract încheiat între locator (cel care oferă spre închiriere) și chiriaș. Prin intermediul său, locatorul se obligă să asigure chiriașului folosința unui imobil pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie.

Drepturile chiriașului

Dreptul la o locuință decentă

Locatorul este obligat să pună la dispoziția chiriașului imobilul împreună cu accesoriile sale, în stare corespunzătoare utilizării acestuia și să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în permanență liniștita și utila folosință a acestuia. Totodată, locatorul este dator să nu împiedice, diminueze sau stânjenească această folosință. Acesta va garanta împotriva tuturor viciilor/riscurilor care împiedică sau micșorează folosirea imobilului, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului și chiar dacă ele existau dinainte sau au survenit în cursul închirierii.

Regimul reparațiilor

În situația în care locatorul a fost încunoștiințat despre necesitatea efectuării acelor reparații care cad în sarcina sa, dacă ia de îndată măsurile necesare pentru demararea lucrărilor, chiriașul va avea dreptul de a efectua reparațiile pe cheltuiala sa. Ulterior, locatorul va fi obligat să îi plătească acestuia atât sumele avansate, cât și dobânzi socotite de la data efectuării cheltuielilor.

Vicii care amenință sănătatea ori integritatea corporală

În cazul în care imobilul închiriat, prin structura sau prin starea sa, pune în pericol grav sănătatea chiriașului, acesta poate solicita rezilierea (desființarea) contractului de închiriere, indiferent dacă a renunțat sau nu anterior la dreptul de a cere desființarea contractului pentru aceste vicii. De asemenea, dacă acesta nu știa de existența lor la data încheierii contractului, poate cere chiar și despăgubiri, pentru că locatorul și-a încălcat obligația de a da imobilul spre folosință în stare corespunzătoare pentru a fi folosit.

Dreptul de a folosi părțile și instalațiile comune ale clădirii

Acest drept decurge din contractul de închiriere ce are drept obiect o locuință situată într-o clădire cu mai multe apartamente. Atrage, în sarcina chiriașului, obligația de a contribui la cheltuielile cauzate de această folosință: iluminare, încălzire, curățare, precum și orice alte cheltuieli.

Dreptul de a subînchiria și ceda contractul de închiriere

În cazul în care chiriașul dorește să închirieze imobilul altcuiva ori să cedeze drepturile și obligațiile ce decurg din calitatea sa de chiriaș, trebuie să aibă acordul scris al locatorului. Drept consecință, dacă din contract nu reiese altfel, sublocatarul/cesionarul va răspunde împreună cu chiriașul pentru obligațiile asumate față de locator prin contractul de închiriere.

Obligațiile chiriașului

Obligația de a plăti chiria

Chiria se plătește la termenul stabilit prin contract sau, în caz contrar, la un termen care decurge din practica în domeniu. Cu toate acestea, în lipsa unor astfel de termene, în funcție de durata pentru care se încheie locațiunea, chiria se plătește astfel:

• în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depășește o lună;
• în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locațiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;
• în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locațiunii este de cel puțin un an.

Un alt aspect care trebuie cunoscut este faptul că un contract de locațiune înregistrat la organele fiscale constituie titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege. Aceasta presupune că locatorul poate solicita și obține obligarea plății chiriei în baza contractului, împotriva voinței chiriașului.

Obligația de a folosi bunul asemenea unui bun proprietar

Deși chiriașul nu deține dreptul de proprietate al imobilului închiriat, trebuie să îl trateze ca și cum ar fi bunul său, deci cu prudență și diligență, și potrivit destinației de locuință, așa cum reiese din contract sau din anumite împrejurări.

În cazul în care va schimba destinația imobilului ori îl va întrebuința astfel încât îl prejudicieze pe locator, acesta poate să ceară despăgubiri, dar și rezilierea contractului.

Înștiințarea locatorului despre nevoia de reparații

Chiriașul are obligația de a înștiința de îndată locatorul despre nevoia efectuării reparațiilor care cad în sarcina acestuia din urmă. În caz contrar, chiriașul va fi obligat la plata de daune-interese (despăgubiri), dar și la suportarea oricăror alte cheltuieli.

Obligația de a efectua reparațiile de întreținere curentă

Prin reparații de întreținere curentă se înțeleg acele reparații care decurg din folosirea normală, obișnuită a bunului, iar obligația de a le efectua cade în sarcina chiriașului, de regulă, cu excepția cazului în care prin contract s-a stabilit altfel.

Reparațiile urgente și restrângerea necesară a spațiului pentru locuit

În cazul în care, în timpul locațiunii, apare necesitatea efectuării unor reparații care nu pot fi amânate până la sfârșitul perioadei de închiriere sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, chiriașul va trebui să suporte restrângerea necesară cauzată de efectuarea acestora. Poate obține, totuși, fie scăderea prețului chiriei, fie rezilierea contractului, în funcție de durata reparațiilor și de gradul restrângerii.

Obligația de a permite examinarea imobilului de către locator

Chiriașul trebuie să permită examinarea imobilului de către locator la intervale rezonabile de timp, dar și de către potențialii cumpărători sau viitori chiriași, dar fără a i se cauza o stânjenire nejustificată a folosinței imobilului.

Obligația de a respecta termenul de preaviz la încetarea contractului

Oricare dintre părți poate cere denunțarea (încetarea) unilaterală a contractului, însă este necesar să fie emisă o notificare și să fie respectat un termen de preaviz, care diferă în funcție de partea care cere încetarea. Chiriașul trebuie să respecte următorul termen de preaviz:

• În cazul contractului încheiat pe durata nedeterminată: un termen care nu poate fi mai mic decât ¼ din intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei – de exemplu: dacă pentru plata chiriei s-a stabilit un termen de 28 de zile, termenul de preaviz nu poate fi mai mic decât ¼ din 28 de zile, adică decât 7 zile.
• În cazul contractului încheiat pe durată determinată: un termen de preaviz de 60 de zile; prin contract nu poate fi stabilit niciun alt astfel de termen.

Evacuarea chiriașului

Sunt situații în care locatorul recurge la evacuare din cauza neîndeplinirii obligațiilor de către chiriaș, caz în care acesta din urmă va fi obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinței, dar și la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată.

Evacuarea se poate dispune numai în baza unei hotărâri judecătorești, cu excepția cazurilor în care legea prevede o altă procedură.